2025年的楼市，在经历了一段时间的止跌企稳后，呈现出一种弱复苏的态势。尤其是4月，作为传统的营销旺季，“银四”效应虽较3月高峰有所回落，但仍保持了年内的高位成交。然而，进入5月，从重点城市前15日的销售情况来看，大部分城市未能超越4月的同期水平，尽管部分城市与2024年同期相比有所上涨，但整体市场的复苏动能显然在减弱。

在这样的市场背景下，哪些项目能够脱颖而出，成为热销的焦点呢？通过对4月至5月上半月的热销项目进行分析，我们可以发现一些明显的特征。

首先，产品力强的“新规项目”显著优于传统项目。在中央推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的号召下，高得房率、符合新规的住宅项目越来越受到市场的欢迎。以广州为例，4月全市共有13个新规产品入市，推货量占全市六成，热销去化项目多为首开新盘，产品实用率多超120%，支撑了市场去化的热度。同样，郑州的两个四代宅项目入市后，也取得了不俗的销售成绩，认购套数均超200套以上，霸榜4月郑州项目销售榜前两名。

其次，优质的配套设施和强教育资源的学区房依然是当前撬动销量的不二法门。在上海，翡雲悦府、象屿·苏河棐庐、浦发莲园等销量居前的项目都是轨交盘，便捷的交通和优质的学区资源成为了这些项目的卖点。而在长沙、西安、武汉等中部城市，强学区属性的楼盘也持续热销，如西安地建嘉信臻境项目，周边规划有高新一中沣东中学初中（科创）校区，月度认购达到了87套。

此外，对于一些二线城市如成都、重庆等，特价房和渠道加码也成为了“五一”期间加速以价换量的重要手段。这些城市的部分项目通过加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金，取得了不错的营销效果。如成都去化套数超15套以上的热盘大多位于非传统核心区，且渠道成交占比超7成，主要依靠强渠道+性价比优势取胜。

总体来看，当前市场整体复苏动能减弱，但热销项目中仍有一些共同的特征。一方面，核心区改善盘尤其是高得房率的新规项目集中入市，撑起了热销的半边天；另一方面，优质配套如轨交盘和学区房也起到了“锦上添花”的作用。同时，对于部分二线城市而言，刚需客群消费降级严重，部分楼盘只能依托大折扣、高佣金、强渠道等策略实现销量提升。

展望未来，市场或将延续弱复苏的走势。在房企推货“提质缩量”的背景下，广州、成都等新规项目集中入市或将带动市场“点状回温”。而对于京沪杭等热点城市而言，受限于高端住宅供应，若有区位佳+产品力强的适销盘入市，短期内市场热度还将延续。但无论如何，产品力、配套设施和营销策略都将是决定项目能否热销的关键因素。