"2025年，依然是房地产去库存的一年。
  去库存，不仅是指存量商品房去化，也包含存量土地处置。
  今年两会政府工作报告明确提出，“盘活存量用地和商办用房”。盘活存量用地，甚至被放在盘活商办用房前面，足见其迫切性和重要性。
  而盘活存量土地，既包括企业的存量土地，自然也包括城投手中的闲置土地。
  城投是近年来各土地市场（尤其是各低能级城市的土地市场）的拿地主力，拿地规模一直居高不下，甚至有人将其称之为土地仓库。
  由于开工率偏低，目前城投手里闲置土地规模不容小觑。如何盘活存量土地，是今年城投不得不面对的难题。
  一季度城投拿地比例下降
  但占比仍高达50%
  自从2021年以来，土地出让规模逐年萎缩，拿地主体的构成也出现明显变化：房企拿地占比下滑，取而代之的是城投拿地占比攀升。
  从CRIC跟踪的30个重点城市的土地出让情况来看，2021年以来城投拿地的占比一直处于高位，尤其是2022年开始每年都保持在5成以上，2024年更是高达64%，达到了近五年的高点。
  换言之，这30个城市每卖出10㎡土地，至少6㎡是被城投买走的。比例之高，令人咋舌。好在，今年一季度，数据开始出现逆转。城投的拿地比例大幅下降，回落到50%的水平。
  
  图源：明源地产研究院
  众所周知，城投拿地占比过高并不是什么好现象。相反的，城投拿地比例下降，侧面反映出房企投资积极性回升。
  事实上，从这几个月各地土拍，已经不难预见这一结果：
  土地供应整体呈现“缩量提质”的特点，高能级城市清一色的拿出压箱底好货，头部房企拿地热情高涨，各地抢地现象重现，地王一个更是接一个。
  数据显示，今年1-4月百强拿地金额和拿地建面都呈正增长，其中，新增货值同比增长23.6%，新增建面同比增加3.2%。而前四个月全国土地出让规模同比依然是下降的，这也就不难理解，为何城投拿地占比会明显收缩。
  尽管拿地依然以国央企为主，但房企整体拿地比例回升，依然是个积极信号。
  大城市与小县城
  房企与城投拿地两极分化
  土地市场分化仍在加剧，核心城市与三四线城市的行情可谓冰火两重天。
  核心城市土拍火热，一方面由于地块优质，另一方面，是因为头部房企扎堆。
  这几年，房企的投资战略高度同化，大家不约而同的重仓少数热点城市。统计显示，一季度TOP10房企在一二线城市的拿地金额占比已经高达82%，较去年同比又提高了9%。
  头部房企投资都高度集中，比如中海、越秀等都将七八成的投资放在一二线城市，滨江更是几乎“all in”杭州。
  本来市场上拿地有一定体量的房企就十家左右，而投资又集中在核心城市，这就导致，全国土地市场陷入“冰火两重天”的尴尬局面，核心城市土拍火热，数量庞大的三四线城市却依然冰封。
  然而，三四线城市也有卖地的需求。这些地块，只能城投来托底了。
  根据中指研究院发布的2025年1-4月新增货值百强榜，权益拿地面积TOP10就有两家是地方城投。 权益拿地面积TOP11-20里面，城投的占比更是高达7成。
  
  图源：明源地产研究院
  土地市场两极分化的现象仍在加剧：头部房企（国央企为主）包揽热点城市的土地；而在大量的非热点城市，拿地主要还是靠城投。
  开工率逐年降低
  城投待开发土地规模不小
  尽管拿地规模有所回落，但四年多的高频拿地，积累下来的土地规模也不小。
  CRIC重点跟踪的30个城市，截止2025年第一季度，城投自2021年以来所拿土地待开发建面积累约3.6亿㎡，待开发地块数量超4200宗。
  而这，仅仅是30个城市的规模。放眼全国，城投手中的待开发土地的规模，必然远大于此。
  拿地多，开发意愿低，开发周期长等多个因素共同构成这一结果。CRIC监测的这30个城市，城投近年来开工率持续降低。2021年、2022年、2023年拿地项目的开工率分别是48.9%、40.8%和26.5%。2024年更是降至8.5%。无论哪一年的开工率，都明显低于房地产企业。
  
  图源：明源地产研究院
  城投拿地开工率低，很大的一个原因是大部分城投缺乏项目开发能力。在市场低迷的当下，房企的项目一不小心都可能亏损，更别说经验不足的城投。
  举个例子，这几年房企都在卷开发效率，头部房企的预售周期普遍压缩到半年左右，有的甚至创下拿地即开工，2个月就开盘的记录。
  而相比之下，城投的开发节奏要慢得多。据业内人士透露，城投的拿地到开工普遍要一百多天，预售周期普遍要一年以上。单是这一项，开发成本就要比房企高得多。这也意味着，项目已经失去成本优势了。
  盘活存量闲置土地
  一项迫切又棘手任务
  城投拿地，通常有三个出发点：为土拍市场托底；土地抵押融资，维持信用评级；经营发展需要。
  目前还是以前两者为主。但是，只拿地不开发的模式，终究难以长久。
  今年两会上，“盘活存量用地和商办用房”被明确写进政府工作报告，盘活存量用地，成为今年一项重要任务。
  手握大量闲置土地的城投，必然要成为盘活存量用地的主力。
  另外，部分地区已经出手，限制城投的拿地行为。包含湖南、安徽等地已经将城投土地开发进度纳入政绩考核，明确“拿地三年内未开工项目扣减下年度土地指标”。
  盘活存量土地，成为摆在城投面前一个迫切又棘手的难题。
  存量土地收储，是最省事的办法
  去年，财政部已明确，允许专项债用于土地收储。这让城投的存量土地盘活多了一个途径。
  今年以来，各地土地收储工作推进迅速。
  据CRIC不完全统计，一季度拟收储土地面积5552公顷，而四月份一个月拟收储面积就达到7198公顷，收储计划明显提速。其中，包含宅地6565公顷。而且，有约74%位于三四线城市。
  而这几年三四线城市的土地，城投是最大买家。数据也显示，城投是此次土地收储的主要对象，今年以来拟收储的土地中有约7成来自城投。
  这个数据与三四线城市的收储占比差别不大，也再次印证了三四线城市绝大部分土地被城投拿走的事实。
  专项债收储，帮城投盘活了存量资产，也在一定程度上缓解城投的债务压力。
  然而，和城投的土地库存（＞3.6亿㎡）相比，收储规模依然是杯水车薪。依赖收储化解土地库存压力，显然不太现实。
  闲置土地出租，用来产生现金流
  这种方式很常见。但是土地想要好租，也得讲究方式和条件。
  比如说，是否切合市场主流需求。
  举例来说，这几年露营很火爆，有的地方就抓住这个机会，将一宗闲置地块打造成为城市露营基地，并规划了滨湖区、沙滩区、酒吧区、自主搭建区等，配置秋千、滑梯等装置，增加基地的吸引力。
  某地城投则利用闲置土地改造成集装箱市集，吸引餐饮及文创摊位，一年就创收超500万的租金。 
  寻求土地开发变现，是最理想的结果
  如前文所言，对于开发能力有限的城投来说，自行开发项目风险并不小。从既往经验来看，很多城投与市场化企业合作，给低效土地打了个翻身仗。
  其中，委托代建是最常见的模式。
  比如在浙江温州某县级城投，从2023年便开始与知名代建企业合作，成功盘活了多个存量土地项目，双方还先后合资成立重资产平台和轻资产平台。其中，重资产平台由城投控股，负责项目投资，代建企业参股；轻资产平台由代建企业控股，负责项目操盘。
  项目开发之后，城投可以收入土地出让金以及项目销售收入，以及轻资产公司的利润分成。代建方则收取合同金额3%做代建费，以及委托方根据成本、回款、利润等指标达成情况给予的奖励。双方达成了双赢局面。
  项目开发并运营，形成长期稳定的收益
  传统的地产开发模式中，项目建完交付出去就算结束了。
  而如果建成后持有并运营，能够产生稳定收益，则可以让资产产生长期价值，甚至还能通过资产证券化的方式退出，打通“投-融-管-退”的投资链条。
  比如近年来，深圳安居、厦门安居等多家平台公司，将持有的保障房项目作为底层资产打包发行REITs，不仅收回了前期投资资金，用于投资新增项目形成投融资良性循环，也有助于优化资产和业务结构。
  而这，也是城投资产盘活的终极玩法。
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