当深红色的房屋所有权证握在手中，数百万的资产看似让你跻身“有产阶级”，但为何焦虑与脆弱感反而愈发强烈？长期以来，房产在中国社会被奉为“财富守护神”，承载着阶层跃迁、跨代传承的厚重期望。从“房产教父”欧成效凭借炒房据称积累数亿财富，到全民炒房热潮的潮汐起落，房产似乎成了“稳赚不赔”的信仰。然而，当欧成效在柬埔寨西港、沈阳等地投资折戟，2024年传言因诈骗罪被公诉，那个曾被追捧的“资产神话”开始崩塌。此刻，我们亟需重新审视：房产，真的是一个好的投资标的吗？
一、房产：中产的精神寄托与“资产竞赛”
大约四十年前，全球经济转向“资产经济”逻辑——一个人的成功不再主要依赖薪水，而是取决于是否拥有快速增值的资产。皮凯蒂在《21世纪资本论》中提出的“r＞g”（资本收益大于劳动收益）命题，在低利率时代愈发凸显。房产作为中产阶级少数可杠杆购买、且曾产生健康回报的资产，成为巩固阶层、完成跨代传承的“核心工具”。
这种对房产的过度依赖，滋生了深层焦虑：一方面，劳动所得增长停滞，本应靠劳动为生的人们被迫成为投机者，将注意力从劳动回报转向资产增值；另一方面，社会金融化、原子化鼓励家庭通过房产积累自身福利与安全保障，使房产从“家庭资产之一”异化为“社会福利与未来安全的基石”。
中产阶级极易陷入“可得性偏误”，对房产价值的评估被“他人预期”驱动，被迫加入无休止的“资产竞赛”——用尽资源追求更高价值房产，生怕“上不了车”而被阶层淘汰。他们将未来数十年人生与资产价格投机逻辑绑定，把所有鸡蛋放在房产这个“篮子”里，只为换取一份脆弱却必要的阶层保障。
二、价值本质：你买的是土地稀缺性，而非砖头
房产财富的核心，从来不是水泥钢筋的“砖头”，而是土地的“区位价值”。在东亚发展史中，土地是经济增长的核心催化剂：香港政府通过有偿转让土地所有权，常年获得15%左右的财政收入，却因刻意制造稀缺性迟迟不开发新界；美国加州沿海房价飞涨，并非因建筑成本或人口增加，而是政府通过“开放空间法”“分区限制”等政策人为限制土地使用，反观休斯顿、达拉斯等土地限制少的地区，房价始终保持可负担水平。
当我们抢购房产时，实则是在争夺“人为制造的稀缺性”——高昂房价中，绝大部分来自地理位置稀缺的土地价值，而非建筑成本。地铁、公路等公共设施建设的溢出效应，进一步推高周边土地与房产价值，使房产成为“对未来公共资源的索取权”。但政策的不确定性也暗藏风险，过度开发的新区可能沦为“鬼城”，让投机者血本无归。
卡尔·波兰尼将土地称为“虚构商品”——它并非人类劳动产品，却被赋予商品属性，成为特殊财产权利。二战后1950年至2012年间，全球房价上涨的84%可归因于土地价格上涨，印证了“涨的是土地，不是砖头”的本质。土地的永久性（不折旧）、不可复制性（无法创造更多地球空间）、不可移动性（与流动资本形成对比），使其天生具备垄断性，土地所有者可凭借区位稀缺性收取租金，本质是对集体公共投入溢出效应的“垄断性捕获”。正如亨利·乔治在《进步与贫困》中所言：社会进步与公共服务改善带来的土地价值增长，往往超过劳动与资本所得，侵蚀其他要素收益。
三、收益真相：长期回报靠租金，短期狂热赌涨跌
德国教育部资助的研究《The rate of return on everything》显示，1870—2015年长周期内，房产平均年收益率约7%，与股票相当但波动性更低。其中，租金收益占实际总回报的80%，扣除租金后实际房价年均涨幅仅约1%。这意味着，中产家庭房产的长期真实财富积累，主要依赖出租或自住的隐性/显性租金收入，而非整日心心念念的“房价上涨”。
尽管近年信贷扩张和资产通胀让房价上涨的重要性有所增加，但长期来看，租金仍是稳定收益的核心。然而，中产阶级对“短期价格爆发性增长”的狂热远超对“细水长流租金”的耐心——急于“财富自由”的家庭，更看重几年内的套现收益，却忽视了长期投资的本质。
四、信贷陷阱：顺周期共振下的“反保险”风险
房价短期爆发性增长的背后，是信贷周期的强力推动。现代金融体系中，房产因“大额、耐用、不可移动”成为银行最青睐的抵押品，银行系统逐渐转变为“房产贷款机构”。在乐观周期中，信贷与房价相互促进螺旋上升，但土地固定供应的特性决定了其价格上涨不会刺激生产力，反而削弱投资回报，甚至挤出实体经济贷款——房贷的高利润让银行减少对企业的风险投资，降低社会创造财富的能力。
房产周期（16—18年）远长于商业周期，信贷泡沫引发的衰退往往更持久、破坏性更大。伦敦政治经济学院教授查尔斯·古德哈特指出，房价波动对信贷周期的影响超过利率与GDP变化——即便经济增长、利率下降，房价不振仍会导致信贷萧条。
更残酷的是，房产将风险集中到中产家庭身上，成为一种“反保险”：经济扩张期，乐观情绪推动家庭加杠杆购房，形成“房价上涨—消费增加”的正反馈；但繁荣背后是风险积累，一旦经济逆转，房价下跌与信贷收紧“双杀”家庭资产负债表——家庭被迫从消费转向去杠杆，削减开支引发总需求下降，加剧萧条。此时，银行因抵押品保护最先避险，而买房人则承担全部损失，正如《House of debt》中揭示的：“房产危机中，损失总是先由家庭承担。”
五、反思：房产不应是抗风险的基石
房产投资的核心矛盾，在于其对债务的过度依赖与顺周期属性。我们将房产视为“抗风险基石”，却忽视了它与职业发展（同样顺周期）的叠加风险——经济下行时，工资、就业与房产价值同步恶化，让家庭陷入绝境。塔勒布“反脆弱性”理论强调，真正的抗风险需要逆周期性资产，而房产显然不符合这一要求。
当欧成效们的神话破灭，当“永远涨”的信仰崩塌，我们终于明白：房产不是“财富保险箱”，而是一场需要警惕的“风险游戏”。它或许能在特定周期带来收益，但绝非适合所有人的“好投资”。对于中产阶级而言，与其将人生绑定在房产投机中，不如重新审视资产配置的本质——真正的财富积累，应建立在劳动创造与风险分散的基础上，而非对单一资产的盲目崇拜。
部分引文来源：
Jordà， Òscar， Moritz Schularick， and Alan M. Taylor，《The Great Mortgaging: Housing Finance， Crises and Business Cycles》（2016）
Josh Ryan-Collins， Toby Lloyd， Laurie Macfarlane， John，《Rethinking the Economics of Land and Housing》（2017）
Jordà， Ò.， Knoll， K.， Kuvshinov， D.， Schularick， M.， & Taylor， A. M. 《The rate of return on everything， 1870–2015》(2019)
Knoll， K.， Schularick， M.， & Steger， T. 《No price like home: Global house prices， 1870–2012》(2017)
Goodhart， C.， & Hofmann， B. 《House prices and the macroeconomy: Implications for banking and price stability》(2006)
Yates， A，《Real estate and global urban history》(2021)
Christophers， B，《The new enclosure: The appropriation of public land in neoliberal Britain》(2018)
Sowell， T，《The housing boom and bust》(2011)
Mian， A.， & Sufi， A，《House of debt: How they (and you) caused the Great Recession， and how we can prevent it from happening again》(2022)
Adkins， L.， Cooper， M.， & Konings， M，《The asset economy》(2020)