房地产开发企业的艰难平衡

项目与资金节奏的挑战

房地产开发企业的老板如同西西弗斯，每年都要推动项目这颗“巨石”上山。在市场上升期，项目销售相对顺利，但企业要做到有规模，关键在于让项目开发节奏精准匹配金融资金节奏。从借钱之初，企业就需明确未来各节点的还款或借款金额，以确保开发节奏稳定。然而，让上百个项目在统一节奏下运转极具挑战性。市场环境、项目规模、各地团队以及政策环境的差异，导致整体开发周期存在不确定性，进而干扰企业金融节奏。为解决这一问题，开发商通常采取产品标准化、工程节点化、推行跟投制度和储备资金等措施。即便在楼市快速上扬阶段，企业内部依然紧绷，容错率不断降低。

战略弹性的缺失

开发商在资本市场常被诟病战略弹性不足，企业发展受制于外部环境，缺乏足够后手对冲风险。因此，能否借到足够便宜的钱以及拿到相对低成本的地块至关重要。前者受外部因素影响较大，而后者则考验企业老板的眼光。进哪些城市、何时拿地、拿何种地，这些决策关乎企业的长线发展和风险对冲。楼市具有周期性，企业在市场好时应储备现金，待调控来临、市场转冷时，以低价拿地，待市场回暖后获利。过去房地产螺旋上涨，约一年到一年半会有一轮政策调节，企业常据此调整策略。

2016 - 2019：危机的伏笔

2016年的误判

2015年楼市疯狂，业内普遍预计2016年会出台政策，因此企业将负债降到最低，准备现金拿地。然而，2016年政策未出，市场迎来罕见的两年的楼市大年，土地成本快速提升，竞拍溢价率极高。企业因担心高价拿地后难以脱手，选择观望。直到2017年上半年调控政策出台，企业有些措手不及。市场具有惯性，按常理2018年市场会转冷，企业可拿地，但2016 - 2017年两年未拿地导致土地储备不足。2018 - 2019年，许多开发商开始拼命拿地，为后续危机埋下隐患，这些高价地在2021年前后进入市场，恰逢三条红线和市场遇冷，企业纷纷暴雷。

项目与资金节奏的打乱

市场下行时，项目开发节奏被打乱，房子要么降价亏本卖，要么扛着价格回不了现金流。同时，企业资金运转节奏也受到影响。各地保交楼成为重点，单个项目回流的现金无法用于集团周转，导致企业账上虽有资金却无法偿还债务。此外，外部融资渠道全面断裂，国内发债模式取消，境外信用债一旦违约便无法再融资，老债到期也让企业陷入困境。

企业暴雷的深层原因与应对之策

风险意识的缺失

过去20年，中国房地产企业鲜少犯错，导致风险意识天然缺失，缺乏应对风险的有效手段。企业在周期中难以回头看，看到同行快速发展，担心自身能力不足或落后，且过去的成功让企业盲目自信，忽视潜在风险。企业规模扩大和上市后，团队和资本的期望也促使企业不断前进。

老板的决策与心力

企业在周期下面临困境时，老板的决策和心力至关重要。若老板选择保全自己，企业规模和团队会快速收缩，公司易走向失败。而若老板散财留住核心团队，企业仍有希望。尽管当前企业面临诸多困难，但核心团队的留存为未来带来了一线生机。老板认为再扛三年企业有望缓过劲来。